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第47章 汇贤产业信托（第1页）

我们来看一下汇贤产业信托的行情走势，如图

我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为0.2484元，2020年2月26日的价格为3.17元，假设未来维持0.2484元的分红不变，则分红率为7.84%，投资1，000万，一年能获得78.4万的现金分红，比直接买房回报率高很多，

另外即使和股票相比，长期来看“REITs”

的收益率也高，

在过去的30年中，“REITs”

的长期年化收益率高于标普500指数的。

在过去20年当中，美国所有的权益型“REITs”

的平均年收益率为13.31%，同期标普500的平均年收益率只有7.68%，

当然“REITs”

虽然好，但也是有风险的，因为投资“REITs”

本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同样适用于“REITs”

。

“REITs”

的风险主要有

1、市场风险；市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险，

虽然“REITs”

的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步，但是“REITs”

的价值是由“REITs”

所持有物业的价值决定的，所以在长期内，“REITs”

的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。

我们知道2007年到2012年这5年期间美国的房价下跌超过50%，我们来看一下当时美国“REITs”

的情况，西蒙地产是美国最大的零售“REITs”

，标普500指数成分股是非常有代表性的，

打开西蒙地产的行情走势，我们发现从2007年到2009年这两年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过了70%，跌幅超过了美国房地产的跌幅。

然后从2009年到2011年用了两年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右，而在2011年，美国的房地产市场刚刚触底，

由此可见，“REITs”

的波动幅度是强于房地产市场的，“REITs”

的运行周期也是先于房地产市场的，

想要化解市场风险，最有效的途径是在好价格买进，至于什么价格是好价格，后面内容会讲，

2、利率风险

利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少“REITs”

的内在价值，另外利率大幅提高，会增加“REITs”

的债务成本，

在“REITs”

租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低“REITs”

的股息率，自然也会导致“REITs”

的价格下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，美国“REITs”