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第53章 地产投资分析工具（第2页）

因此我们也可以得出一个结论，那就是尽量别去买耗钱资产的房子，很有可能会赔得很惨，

考虑到大部分人还没有实现财务自由，而在实现财务自由之前就去投资海外房地产的可能性是极低极低的，从可操作性的角度出发，除了我们以上学习的REITs投资，这里我们只讲中国的商品房投资方法，

房地产是什么？

从生活的角度，每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了，从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具，

那些没有掌握房地产投资技能的人钱通过房地产转移给那些掌握了房地产投资技能的人和政府，

掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益，政府会获得税收。

房地产有哪些种类？

按照房地产的使用功能，至少可以分成以下几类

住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产。

各种各样的房地产项目有着各自独特的属性特征，它们所带来的投资风险自然也是千差万别，同时对于投资者个人能力方面的需求也不尽相同。

在众多房地产类型当中，住宅无疑是最为容易转手出售变现的一类物业资产，其相应的交易税费通常而言也是较为低廉的，贷款利率相比较于其他房产类型会偏低一些，而贷款年限往往又更长，正因如此，投资住宅面临的风险系数也就相对更小些。

此处所言之“住宅”

实际上指代的正是商品房，具体到我国国情下，则主要是指那些具备合法合规产权证明的居民住房。

站在实现个人财富自由的立场来看待这个问题时，其实我们仅需专注于投资住宅这一领域即可满足目标需求，只需要熟练掌握好跟住宅有关联性的一系列投资技巧便已足矣。

至于其他形式的房地产嘛，还是交由那些腰缠万贯的富豪大亨以及其他有意愿的投资者去操心打理吧！

住宅有哪些种类？住宅可以分为以下几类，

1、普通住宅；产权为70年，面积小于140平，市场上需求最大的就是这类房地产，

2、公寓；公寓可以分为住宅公寓和商业公寓住宅，公寓的产权为70年贷款、税费、落户上学和普通住宅都没有什么区别，我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类，

商业公益产权一般为40年或者是50年，贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户上学商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。

3、联排别墅；产权为70年，是鉴于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅，可以看作经济实用型别墅，

4、独栋别墅；产权为70年住宅中的最高级别，人生赢家的选择，但是由于土地利用率很低，中国的一些大城市已经禁止修建独栋别墅。

从投资者的角度考虑普通住宅和其他几种类型的住宅相比，1是最容易出租和出售的，2交易和持有税费是最低的，3贷款比例是最高的，4贷款利率是最低的，

综合来看，普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的，所以我们只选择普通住宅，作为我们实现财务自由的投资工具。

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