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第61章 房子投资的计算方法（第2页）

4、租金相关税税率一般为租金的5%，实际上一般为0

5、房产税上海应税税率为0.6%;重庆为0.5%-1.2%;其他城市暂无

6、房屋出租托管费中国还没有成熟的托管机构

房屋持有税费总计股为租金的5%-15%左右

购房产生的税费

项目标准

1、契税（1）首套:①面积≤90m2，网签价的1%;②面积）90m2，网签价的1.59

（2）二套:①北上广深，网签价的3%;②其他城市，面积≤90m2，网签价的1%，面积）90m2，网签价的2%

2、中介佣金购买价的1%-2%

购房税费总计一般为购买价的2%-5%，但在实际生活中，如果楼市较热，卖家的税会转嫁给买方。

买家的实际税费可能为成交价的5%--25%，

项目标准

1、增值税及附加①普通住房≥2年，免征;②普通住房（2年，网签价的5.5%

2、个人所得税①满5年且家庭唯一住房，免征②房价净收益（售价-买价-相关费用）的20%或现价的1%

3、中介佣金售价的1%2%

售房税费总计般为售价的2%--20%，但在实际生活中，如果楼市较热，卖方的税以转嫁给买方，卖方实际只付中介费及一些小的费用，

接下来再打开《关键指标》，先看买入指标，

房产买卖的关键指标

指标名称公式评判标准数值买卖评价

买入指标房龄房龄＜10年，优先买:房龄15年，买入:腐龄＞15年，

不买:10买入

净租金收益率净租金收益率=年租金净额+（房屋首付+购房产生的税费）x

100%净租金收益款10年期国债收益率中位数（3.8%），买入:净租金收益率＜10年期国债收

益率中位数，不买2.30%不买

贷款比率贷款比率=房贷金额+房屋价格x100%贷款比率＞70%，利用银行资金多，优先买:

50%＜贷款比率＜70%，利用银行的资金较多，买入:贷款比率＜50%，利用银行的资金少，占用自有资金过大，

不买65%买入

房贷期限贷款期限＞25年，优先买:15≤贷款期限＜25年，买入:贷款期限＜15年，不买25优先买

空置率空置房屋面积+房屋总面积x100%空置率＜10%，房屋供不应求，优先买:

10%≤空置率＜20%，房屋供

需平衡，买入:

空置率＞20%，房屋供过于

求，不买10%买入

我们可以看到买入指标中有5个关键指标，这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”

，这5个关键指标的“买卖评价”

都为“买入”